深圳前海热盘“日光”未再现，臻玺开盘售出七成

网传开盘前有超3000批诚意客户的前海瑧玺，终于在10月22日开盘。该项目推出320套房，最终入围客户333批，据开发商开盘当日在官微发布消息显示，前海瑧玺线上线下去化超七成，合计销售227套，销售额约26亿元。

此次开盘数据发布之后，市场亦出现一些争议。有人认为在当前市场环境下，商品房卖一半已是去化成绩非常好，前海瑧玺的去化符合预期；也有人表示开盘数据存疑，并指出产品尚存在瑕疵预计后期剩余货量不好消化；更有人表示，前海瑧玺未能延续“日光”意味着“前海崩盘”，楼市低迷状态将成为常态。

种种争议背后，正折射出当前深圳楼市存在的焦虑现状，观望楼市又想择机入市的人增多。

招商前海玺系列“日光”纪录被打破

前海瑧玺的开盘，打破了招商在前海玺系列的“日光”纪录。

2019年11月，招商领玺1期（备案名：招商领玺家园）开盘，备案均价10.8万元/㎡，1306批客抢456套房，中签率不足35%，开盘当天售罄，吸金超63亿；2021年9月，招商领玺2期（备案名：嵘玺家园）开盘，备案均价10.25万元/㎡，657批客选255套房，入围最低积分为53.1，开盘当天再次售罄。

又隔了两年，招商领玺3期（备案名：瑧玺家园）开盘，开盘前市场传言已有超3000批客户看房，超千批诚意客户，项目只推出320套房，大概率会延续前两期的热销，但结果却没有“日光”。

开盘当日下午网传截至选房结束项目只卖了172套，去化53.7%。不过晚上接近八点的时候，开发商方面在前海蛇口自贸投资的官微发布项目开盘卖了七成的消息，比下午的数据多了55套。

网红盘没能延续昔日“日光”的光辉。“现在市场就这样。”有业内人士认为，无论是执行“认房不认贷”政策，还是下调房贷利率，深圳政策整体优化力度一般，目前市场成交并未出现明显的上升，观望情绪依然浓厚，这样的形势下开发商难以追求“日光”，好的项目可以理性点慢慢卖。

前海入市四项目平均开盘售出近七成

刚刚开盘的前海瑧玺项目共推出320套住宅房源，户型建面约106-128㎡的三四房户型，备案单价8.85万元/㎡起，备案均价10.25万元/㎡，总价934万元起。开盘折扣最高减免50万的购房款（i深圳冻资并成功认购减10万；开盘当天106㎡减30万，107㎡减20万，128㎡减10万；准签减10万）。

该项目推出的房源数量相对今年已入市的前海项目算是最少的。今年前海有三个项目拿证，一是位于妈湾片区的万科瑧湾悦的加推；二是位于桂湾片区的深业云海湾花园；三是位于前湾片区的一湾臻邸。

从开盘的情况来看，据市场消息，万科瑧湾悦项目吸引了约850批诚意客户参与登记，项目新推住宅330套，完成有效冻资332批，入围比例1:1，开盘当天销售超七成；而深业云海湾花园项目入围并冻资的客户一共1460批，推售房源919套，开盘销售了约872套，去化率约95%，单日收金超百亿；一湾臻邸去化相对较差，项目推出645套住宅，开盘销售约203套，去化约37%左右，揽金约33亿。加上前海瑧玺，四个项目平均开盘当日去化率接近七成。

按照今年前海楼盘的去化情况，前海瑧玺开盘当日去化超七成的去化率算是平均水平。

户型使用率均超90%但朝向不佳

前海瑧玺本次共推出了三种户型：建面约106㎡3房2厅2卫（约160套）；建面约107㎡3+1房（储藏间）2厅2卫（约80套）；建面约128㎡4房2厅2卫（约80 套）。据市场消息，其中128㎡去化最高，近九成。

而从户型分布图可以看出来，项目分布最多为106㎡的户型，但该户型主要是东北朝向，南向的景观面较窄且被另外两个户型遮挡。值得一提的是，无论是107㎡还是128㎡的户型，所有房源的阳台都是东北朝向，面向前湾河水廊道，尽管景观视野较好，但损失了客厅南向的大面采光。

128㎡户型的优势便在于东南西南的朝向均没有遮挡，且建面较大使用率也更高，四房的户型对于家庭空间有要求的客户来说是较好的选项。但该户型的价格并不“美丽”，同样的价格可以买144㎡的深业云海湾项目。

除了户型朝向的问题，项目相比招商领玺的前两期短期居住体验并不理想，例如就近缺乏大型高端商业、临近梦海大道的楼栋可能受到噪音影响，小区的体量比较小等等问题。

不过前海瑧玺的项目优势也很明显，高使用率的户型满足对空间场景的需求，超90%的使用率在前海一众住宅里“遥遥领先”，另外无保障性住房的社区也较为纯粹……项目优缺点并存，招商领玺在前海的“网红”效应带来的吸引力或导致该项目关注度高，探访量高，但在当下市场回归理性的情况下，该项目的成交或更受到实际居住购买力的影响，而非跟风热潮。

南都·湾财社记者 孙阳