遍地新城，小心卷死你们！

这里是每周一期的「村花一周TALK」栏目。每期分享一个有料、有干货的热点话题，关注这个栏目，你会发现买房也可以很有趣。

最近吃到的一个瓜，关于天河某盘收楼，同一期的收楼和推新（期房）竟然同步进行，这意味着未来一段时间要在工地上生活……

引发了身边不少朋友的共鸣，譬如买了科学城某盘最早一期的业主也是看着周边高楼平地而起，但不可否认他们买得早，便宜啊！

（来自某业主的亲身经历）

联想起近期低价开盘卷飞同板块的XX新城们，村花觉得居住周边都是工地的情况，会只多不少。

毕竟巨无霸项目，开发周期都很长。

不可否认，巨无霸大盘，确实是各位刚需们的福音：

· 同板块内价格更低

· 项目自带的完善配套

· 名校集团进驻

· 户型选择多样

是不是听着就是最高性价比之选？日常咨询也收到了不少这类楼盘推不推荐的问题。

村花推荐，但要三思，思完能接受，那就买。

第一思：一手卷外部，二手卷自己

巨无霸项目价格优势都是很明显，尤其在首开盘的时候，通常会把同区域内的其他项目卷得体无完肤。

原因很简单，能容纳得下如此大体量的项目，大都是新开发区域，或者是核心区域的边缘板块，首先地段就已经略逊一筹；

当然，也有运气好的话能乘上中心区域旧改这艘大船的，不过地段好，价格优势也不复存在，所以刚需们可以退下了，譬如海珠某新城，首开价格一点都不美丽。

其次，首期价格优惠伴随的肯定是该批推货质量一般，毕竟要给后续留有涨价空间。

但放心，后面再怎么涨，价格对比竞品还是有明显优势，毕竟目的只有一个，那就是为了出货，不然哪来的钱进行项目配套的后续建设对吧。

相对的，体量有多大，二手市场竞争就有多大。

以黄埔某新城为例，网传不算回迁房大约有16000套商品房出售，已经可以想象到日后去到二手市场，会有多少对手。

所以，购入时有多便宜、选择的组团有多近地铁、户型楼层朝向有多好，决定日后是否能在如此大的放盘量下脱颖而出，找到下一任买家。

这几个小区总户数不过万，网友都表示放盘量高

第二思： 规划越多，变数越大

体量大，伴随的就是开发周期长。

面对未来几万户主的生活需求，楼盘规划图内配套的商业、教育、文体设施一般都很完善（毕竟要弥补周边配套的不足）。

But，如此多的规划，要到最终落地，中间包含着无数的变数。

变数一：旧改

现在大盘通常都和旧改捆绑在一起，除了回迁比例影响整个楼盘的品质感和服务质量 ，还有旧改拆迁进度存在的不确定因素，前期规划的配套到最后能落地成什么样，谁也不知道。

变数二：教育配套

名校集团配大盘，这对cp确实很常见，学位预警情况也年年有。

二胎、三胎的开放+名校光环+几万户，这套组合意味着更多的适龄儿童出现。如果是为了学校这个饼去，请做好未来可能面对教育统筹的心理准备，毕竟开发商只负责建学校，不负责学位分配。

变数三：时间长

巨无霸楼盘都是边建边卖 ，首批收楼入住的业主，通常都过一段时间“近看鸟语花香，远看钢筋吊塔，小区内世外桃源，小区外建筑工地”的生活 ，而且未来等所有业主入住后，还要面对因为居住人口激增而引起的生活、交通、教育等“拥挤” 问题。

第三思：配套完善≠生活便利

配套即使完善，生活也不一定便利；周边产业没跟上，变成睡城是分分钟的事。

这里有个典型案例，番禺某配套大城，2010年首次开盘均价1.2万/㎡，经过12年发展，今年均价在2.9万/㎡，说实话，这个涨幅有点对不起他的居住环境和如此完善的配套。

有名校，还不止一间；有配套，还是商业综合体；有地铁，可以直达市区；是不是听起来就很方便快捷，通勤无忧，家门口即可教育医疗休闲娱乐？

but，事实是，由于项目分多个组团，大部分业主想享受到便捷配套真心不容易。

就以地铁为例，虽然直达市区，但只有一个地铁站，背负着十几万人的出行压力，有些组团离地铁2公里以上；再譬如学校， 某组团距离小区内的对口小学和中学约1.5KM ，难以步行直达。

家门口就是学校并不是每个组团都能享受

在这里，便利的基础是需要公交接驳或者拥有一辆“自由号”（电瓶车）。

End

别误会，村花说这么多，并不是劝退大家不要买巨无霸大盘，而是希望大家在买之前，对该类型楼盘的不足有心理预期。

买房跟选对象一样，没有满分，就看扣分项有没有踩到自己的雷点。

只要价格合适，没有硬伤，巨无霸大盘，刚需们还是可以冲的！